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老潘新烦恼:SOHO中国销售跌出50强 团队质变

2013-07-08 00:00:00 理财周报 我要评论 |
[导读]即使提出转型已接近一年,除却租赁模式回款慢之外,其转型过程同样艰难无比。 在中国房产信息集团日前发布的《2013年度上半年中国房地产(行情专区)企业销售TOP50》中,SOHO中国赫然不在排名之中,一时间,“SOHO ...

    即使提出转型已接近一年,除却租赁模式回款慢之外,其转型过程同样艰难无比。


  在中国房产信息集团日前发布的《2013年度上半年中国房地产(行情 专区)企业销售TOP50》中,SOHO中国赫然不在排名之中,一时间,“SOHO中国跌出50强房企榜单”的消息被广泛传播。


  据中国指数研究院监测数据,SOHO中国在2012年年中的销售额约为65亿元,在房地产公司50强中排名29;而在2012年年末,其以100亿元的销售额,排名已然跌至52位。联系上述表现,其在今年年中的销售额表现不佳,似乎成为一种正在逐渐演变的趋势。


  有业内机构初步统计称,SOHO上半年销售额不足30亿元。此数据尚未得到SOHO中国方证实。


  2012年8月,SOHO中国董事长潘石屹曾在中期业绩发布会上表示,正式将旗下商业地产业务从散售转为持有物业。“SOHO的项目本来就不多,加上租赁回款周期长,年中销售额低于50亿在意料之中。”上海某地产研究员如此表示。


  除此之外,万联商行商业地产顾问机构经理刘智勇更表示,“SOHO正处在市场适应阶段,在商业领域要获得认同,这个过程很艰难。”


  提出转型,跌出销售额前50


  “土地储备、销售以及资金的压力,导致SOHO的发展速度有些退了。”华北某地产研究员如此感慨。


  从SOHO整体而言,旗下项目不多是业内公认。从2013年开年至今,SOHO中国仅在4月以48.37%的溢价率竞得上海长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块一个土地储备项目。在这样的发展速度之下,SOHO中国在未来几年之内销售额业绩不会亮眼,成为众多业内人士的共同态度。


  “虽然没有确切数据,但是可以肯定的是,SOHO中国的商业地产在转型为租赁之后,它的销售额肯定没有保证了。”上述华东地产分析师告诉记者,SOHO此前对旗下商业地产进行销售的运营模式,“对品牌伤害性很大”,再加上商业地产销售市场的低迷,从销售到租赁的转型从长远而言,对SOHO中国的发展无疑是最好的选择。


  运作团队转变,转型需时间检验


  “SOHO选择转型,一方面是它的主动选择,另一方面,它其实也是由于市场因素而被动选择的结果。”刘智勇总结道。


  从主动角度而言,业内人士观察认为,在2011年以后,真正主导SOHO中国整体运作的人从潘石屹转变为张欣,也意味着SOHO逐步转型的开始。


  “由张欣主导公司的运作,也就表示,SOHO开始从重销售转变为注重经营,包括整个运作团队的内部结构都发生了变化。”上述人士解释道,潘石屹此前一度表示,旗下商业地产项目只用于销售,不会持有;而在张欣的主持下,持有物业,提升物业的价值,也在逐步成为SOHO的运营思路。


  从被动角度而言,SOHO提出转型已然在全国商业地产热爆发之后,彼时国内商业地产项目“量太大”,要从中分一杯羹,无疑十分艰难。


  然而,即使提出转型已接近一年,商业地产人士表示,除却租赁模式回款慢之外,其转型过程同样艰难无比。


  “这种商业地产从销售转为租赁模式的案例,不成功的居多。”广州某商业地产业内人士向记者表示,在商业地产领域,从销售模式转型为经营模式的过程中,无论从市场认可而言,还是对商业地产公司本身,均存在较长的不适应期。


潘石屹:我始终是个普通人 如今回归婴儿状态


  【编者按】近日,SOHO中国董事长潘石屹在接受《南都周刊》专访时透露自己卖房子的营销秘籍:“其实房子销售这个东西没有多少技巧,也并不重要,最重要的还是产品。营销,不是我们的长项,我们把建筑产品的设计、创新永远作为公司最重要的追求。”


  “我这个人,始终就是个特别普通的人”,对于自我评价,潘石屹表示,人太在乎自己的时候,做不出好东西,“但如果你把自己放得很低、放得很谦卑,把自己弱小、淡化处理,基本上快到消失的状态,这个作品一定是伟大的作品。”


  对于如今的状态,潘石屹称自己最近十年时间的状态,其实是个婴儿状态,“就是看到所有的东西都是很喜悦的,周围的东西都是很圆润的,没有一丝我比你高一点又怎么地,赚钱多一点又怎么地的想法。”


  营销不是我的长项,苹果是我们的榜样


  潘石屹:其实房子销售这个东西没有多少技巧,也并不重要,最重要的还是产品。其实你看一个产品,有不同的境界。我给你举一个穿衣服的例子,任志强就觉得衣服要结实、厚、暖和,这些基本的功能他认为很重要。


  再往上一个档次,你的衣服结实不结实,厚不厚能不能包住肉不重要,该露的时候还是要露一点,这是设计层面,是另外一个东西,超越了结实的功能。我们小时候穿衣服,也总是说结实不结实,觉得的确良肯定比布的好,还有的卡的更结实,说这个料子好,怎么磨也不破。我觉得在房地产界,像SOHO中国这样能像不断追求的时装一样,不断追逐建筑产品,基本上每年都出一个款式的,可能也只有我们一家。欧洲有一些小开发商是这样的,但大部分的开发商,包括美国的、新加坡的、中国内地的、香港的,大都是先建得结实,再看别人建一个什么东西我就过来抄一个什么东西。SOHO中国的建筑没有抄的东西,都是原创的。


  营销,不是我们的长项,我们把建筑产品的设计、创新永远作为公司最重要的追求。我给每一个员工说,公司只有一个学习的榜样,就是美国的苹果公司,它怎么能够把手机、电脑生产成这个样子,这就是我们的榜样和目标。虽然苹果的营销做得也好,但我觉得最重要的还是它的产品。


  我这个人,始终就是个特别普通的人


  潘石屹:我这个人,始终就是个特别普通的人。媒体也写了好多不实报道,你骂我不是的话无所谓,我就怕夸我夸过了。给你举个例子,我老婆跟我刚结婚的时候,她有一个特别好的朋友在英国,把她妹妹派过来,说你参加一下婚礼,看看欣姐到底找了一个什么样的丈夫非要结婚。结果,参加完婚礼后,她打了个电话跟姐姐说,我给你汇报一下,欣姐找的丈夫是没有花香、没有树高,只是一棵无名的小草。所以,在人群中,我这个人再普通不过了。


  强势、弱势这些东西都不太重要。我不太好表达,我就给你形容一下,或许你能理解我的想法,就是在整个大的社会发展进程中,又或者你要做成一些有影响的事情,个人的很多东西常常都是不重要的,如果是这个人太注意个人的话,通常会一事无成的。


  基本上所有的事例都表明,人太在乎自己的时候,做不出好东西。如果作家总想着我写的东西一定要出名,刻意地去迎合一些东西,刻意地把自己的情感、自己的东西全都放到作品里去,无一例外这些作品都会很糟糕,别人都不会看。但如果你把自己放得很低、放得很谦卑,把自己弱小、淡化处理,基本上快到消失的状态,这个作品一定是伟大的作品。


  我最早看的书,是张洁的长篇小说《沉重的翅膀》。这部小说的主人翁叫叶知秋,张洁把她描写成一个特别丑、特别弱小的女人,这部作品对我的影响非常大。陈忠实写的《白鹿原》,也完全看不到自己的影子。还有一个作家我特别喜欢,他如果活着,一定会得诺贝尔奖,就是路遥。他写《人生》的时候,主人翁高加林实际上带着他自己很强的色彩。所以这部作品的价值就比不上《平凡的世界》,因为路遥把自己在孙少安、孙少平这些人的身上淡化处理了。再回到任志强谈的事情,谁是强势,谁是弱势不重要,我们一定要把每个人的作用放到微乎其微。


  强势、弱势都是表达方式,有的人可能就是路边的小黄花,有的人就是盛开的大牡丹——他的思想观点的表达方式会强烈一点,我觉得不要太在意这些事情,如果太在意,是有问题的。其实这也是我特别重要的价值观。


  前两天我去上海,觉得那边的员工在表达方式上不好,我说这样,你们把自己都形容成一种动物或者植物或者矿物质,借这个东西把自己的观点表达出来。透过这个东西可以看到各自的价值观、境界。当然为了平等起见,你们说你们的,我也会说我的。他们有人说我是狮子或者别的什么,当轮到我说的时候,我就说我是泥土,泥土的特点朴实谦卑,如果一个人可以谦卑得跟泥土一样,在商场上也好在社会上也好,你都是不可战胜的,你就是最强大的,因为你已经把自己放到最低的位置上了。


  最近十年时间的状态:婴儿状态


  潘石屹:其实就是你眼中的自己是什么样子的。


  有一次我看了尼采写的一篇文章,他把人的一生分成三个状态。人在幼年的时候,无论是生活还是思想上,都像一个骆驼,就是别人牵着你朝什么地方走,你就乖乖朝着那个地方走。在20岁之前,我觉得我的状态就像一个骆驼,别人说怎么做我就怎么做,方向感、自我意识都非常弱。有时候人家问我,你小时候的伟大理想是什么,我都觉得说出来不好意思—我就想做个厨师,闻到厨房的味道就觉得香。


  尼采说第二个阶段的状态是成长到一定程度,你的自我发展起来了,很想成为一个“狮子”、万兽之王。这个其实就是想成功,想出人头地。这个状态我最强烈的时候是24、25岁,那时我希望与普通人不一样,一定要强大。


  第三个阶段就是我最近十年时间的状态,其实是个婴儿状态,就是看到所有的东西都是很喜悦的,周围的东西都是很圆润的,没有一丝我比你高一点又怎么地,赚钱多一点又怎么地的想法。我也觉得人最后的回归,就是走过这个过程之后的婴儿状态。

 

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