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楼市两项新政:二套房首付四成 满二免营业税

2015-03-31 10:13:33 21世纪经济报道 我要评论 |
[导读]在市场多日的等待中,央行二套房贷新政终于出炉,商贷首付最低降至4成;此外,二手房营业税也大幅调整,由5年免税改至2年。

在市场多日的等待中,央行二套房贷新政终于出炉,商贷首付最低降至4成;此外,二手房营业税也大幅调整,由5年免税改至2年。

“没有想到,这对市场来说确实是好消息。”3月30日,接受21世纪经济报道记者采访的多位开发商、中介人士均表示,此前已有二套房贷降低的预期,市场看多的情绪已在酝酿;政策出台后,接下来的市场尤其是一线城市将会出现加速回暖,但三四线城市去库存仍比较困难。

供需双向松绑

从央行、住建部、财政部、国税总局等文件内容来看,此轮楼市政策调整,主要针对改善型需求,包括二套房首付降至4成,以及二手房营业税调整等。

地产、中介人士普遍认为,降低二套房首付,将增加有意购置改善房的购房者加杠杆的能力,促其积极入市;而个人购买普通住房对外销售免征营业税的年限由5年改为2年,将盘活市场流动性,减少交易费用。

这可以说是自限购限贷以来较有力度的一次政策放松。纵观今年的两会及总理记者会,有关房地产调控的信息核心是,对自住及改善型需求的支持,而其中改善型需求是首次提出。

但限贷政策对此构成了障碍。现行二套房贷政策是在2010年4月17日“国十条”规定二套房贷款首付款比例不得低于50%,暂停发放购买第三套及以上住房贷款的基础上,2011年新国八条,2013年新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策,北上广深以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。

而在此次央行政策出台前,住建部已经从供应角度支持楼市发展,去库存成为近两年的主旋律。据国家统计局数据,目前全国商品房库存量已超过6亿平米,创历史新高。

3月27日,国土部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求,2015年住房供过于求的,要适当控制住房开发建设规模、进度;允许对不适应市场需求的住房户型做出调整;以及将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源等。

上述从供需两端的政策调整,是否能改变今年楼市的走向?

伟业我爱我家副总裁胡景晖认为,从需求端来看,降低二套房首付,以及营业税5年改2年的好处是:有利于首改人群降低资金成本入市,营业税免除后,最大的收益者是买房人,不用承担业主转嫁的营业税了,省了几万到几十万;至于业主会不会把免掉的营业税转到购房款中?胡景晖认为不会,因为在当前的市场关系中业主并没有这个涨价的底气。

而在供应端,北京中原地产首席分析师张大伟说,部分住房供过于求的中小城市比较依赖土地财政,控制规模将影响收入,很难做到;调整户型有一定的积极影响,特别是对一些过去盲目建设大户型的项目,可能会有改规的可能性,但整体来看,难度非常大。

一线加速回暖

尽管开发商和中介普遍感到振奋,但政策的效果,将可能只在部分城市实现。

其中最大的受益者是一线城市。深圳多个机构数据显示,由于供应量相对少,目前深圳楼市成交已全面回暖。尤其是二手房交易,有些热门房源甚至出现一天多次反价的现象。二手房价格已经从2014年9月的30233元/平方米一路攀升,现已突破33000元/平方米。

与此同时,新房价格也在节节攀升,如光明新区的楼盘,最高已摸到2万/平方米,创历史新高。不断上升的新房价格也没有阻止成交火爆,三月底开盘的多个楼盘销售率都在80%以上。

亚豪机构人士分析,降低首付比例,提高购房资金杠杆,有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下,有助于缓解三、四线城市的高库存压力,对于一线城市来说,更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温,三四线城市的楼市也将逐步回暖。

对于房企来说,一二线城市尤其是一线城市的市场将是避风港。综合多家机构数据,截至3月中旬,销售额排名前20的上市房企,在一二线城市拿地比例创历史纪录,占比高达92.5%,历史首次突破9成。其中在一线城市拿地高达62.5%,也是历史最高。

房企也纷纷表示回归一二线。在30日的业绩交流会上,远洋地产总裁李明指出,要全面退出三线城市,更关注一二线的旧城改造;恒大地产总裁夏海钧则介绍,恒大从2012年开始转向一二线,目前一二线城市土地储备占比46.88%,三四线占比53.11%。

亚豪机构人士指出,相比2008年的首付2成、利率7折,央行信贷政策还保留了一定的调整弹性空间;此外,在二手房政策上,本次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种,政府同样保留了一定的调整空间。

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