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向开发商索赔难 交房一年没拿到房产证如何维权

2014-07-23 09:43:30 亿房 我要评论 |
[导读]从办理房产证的程序上可以看到,能够办理房屋产权证的前提是确定开发商已经进行初始登记,即完成大产权。随着我国社会经济的发展,房产证愈来愈成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书。可是在商品房买卖中如果交房后迟迟拿不到房产证怎么办呢,交房一年没拿到房产证能否索赔,这样的问题我们会在下文为您展开详细介绍。

您签订的商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定

  出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记,因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的,双方同意按下列第项处理:

1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的_%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。

3、当到了约定时间不能办理产权证的时候您要搞清楚开发商有没有办理产权登记,如果是开发商的责任导致不能办理产权证可以依照合同追究开发商责任。

 

首先我们来看看办理房产证的程序

第一步:确定开发商已经进行初始登记,即完成大产权购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定,尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等,明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

第二步:到管理部门领取房屋(地)所有权登记申请表可以事先向开发商询问,产权证应该在哪个部门办理,然后直接向该部门查询,以免跑冤枉路。如果要办两个证,有可能要跑两个部门,领两份不同的申请表。

第三步:拿测绘图(表)由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据,因此是必需的材料之一。

第四步:填写表格、盖章、领取相关文件在前面询问相关部门时,一定要明确需领取哪些文件,一次领齐全,免去奔波之苦。

第五步:缴纳公共维修基金、契税无论是小区收取还是由银行代收,都需要保留好缴纳凭证,这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件,一旦遗失会影响产权证的办理。

第六步:提交申请材料主要包括以下几种:

盖章的申请表房屋买卖合同签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书测绘图、房屋登记表、分户平面图两份专项维修资金专用收据契税完税或减免税凭证购房人身份证明(复印件核对原件)共有的提交共有协议银行的提前还贷证明不同地方的具体要求不同,一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书,并按照上面通知的时间领取产权证。

第七步:按照规定时间领取产权证,缴纳印花税和产权登记费、工本费等仔细核对产权证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

第八步:办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证,只需办理抵押登记即可。这种情况下,办理手续需要提交的文件通常包括:房屋所有权证,共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见国有土地使用证借款合同、抵押合同抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明抵押权人为金融机构的,提交金融许可证、营业执照通常这个手续可以与领取产权证同时办理,可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同,一定要提前询问清楚。

第九步:将产权证交给银行扣押如果贷款合同约定,需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲,办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了,但是有些银行不放心,往往还要扣押购房合同正本,以求“三保险”。

 

  从办理房产证的程序上可以看到,能够办理房屋产权证的前提是确定开发商已经进行初始登记,即完成大产权。随着我国社会经济的发展,房产证愈来愈成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书。可是在商品房买卖中如果交房后迟迟拿不到房产证怎么办呢,交房一年没拿到房产证能否索赔,这样的问题我们会在下文为您展开详细介绍。

一、交房一年没拿到房产证能否索赔

  根据《商品房销售管理办法》的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

  如果因为开发商延迟报送资料致使购房者不能拿到房产证,是否可以索赔主要是看双方在商品房买卖合同中如何约定。如果合同内容约定了:出卖人应当在商品房交付使用后多少日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方约定得非常明确,而且事实也清楚地表明开发商没有在约定的期限内向房地产行政主管部门报送资料,违约行为显而易见。

  由于开发商的原因而导致购房者不能按期取得房地产权属证书,所以开发商理应向购房者支付违约金。这个问题的关键就是到底是开发商延迟报送还是房地产行政主管部门在延迟办理。购房者不要仅仅听信开发商的解释,应该在合同约定的期限届满后及时到有关房地产行政主管部门查询,如果本人不便办理,也可聘请律师进行调查,以维护自己的合法权益。

  开发商无论是迟延交房还是迟延办房产证,都是让购房者很头疼的事情。事实上开发商迟延办房产证一般都是违约的行为。那么开发商迟延办房产证的责任有哪些?对于购房者来说,如果开发商迟延办房产证怎么办?买商品房最关键的是要拿到房产证,只有这样,购房者才能真正成为房屋的主人,但实际上,开发商逾期办证的情形屡见不鲜。购房者首先应当了解开发商逾期办证违约吗这一问题,才能够进一步解决。如果购房者想追究开发商的责任,又该怎么计算逾期办证违约金呢。下面我们就来具体解决这两个问题。

二、开发商逾期办证违约吗

  我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

  我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一八条第一款规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”

  由此可见,出卖人负有将房屋所有权过户登记到买受人名下的义务,买受人享有登记请求权。如果出卖人未按照合同约定或者法律规定的期限为买受人办理房屋产权证,那么出卖人应当承担相应的违约责任。

三、怎么计算逾期办证违约金

  逾期办证的违约金究竟应如何计算呢?一般情况下,如果合同中明确约定了违约金或者违约金的计算方法,则依照合同约定计算;如果合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  其中“已付购房款总额”,包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。在司法实践中,“逾期贷款利息的标准”一般按照中国人民银行同期基准贷款利率之上加收30%~50%确定逾期贷款利率,或者按照中国人民同期贷款利率计算。

  按照法律规定,及时办理房产证是开发商的义务,如果开发商没有正当理由而逾期不办理房产证,导致购房者迟迟拿不到房产证,那么购房者应当及时收集证据向法院起诉主张违约责任。由于打官司需要履行大量法律程序,购房者最好请律师协助解决,毕竟关系到能否拿到房屋产权。

四、开发商延迟办理房产证怎么办

开发商延迟办房产证应该承担以下责任:

(一)按合同支付违约金

开发商延期办证,购房者要求其承担延期办证违约金的,基本上法院遵循以下原则:如果双方在购房合同上有约定的,可以按约定支付违约金,发展商不能以办好的房产证是抵押给银行而并不交给业主为由不承担违约责任。

诉讼期间,开发商仍未给业主办理房地产证,法院会给开放商一个合理的期限,违约标准按照市有关部门制定的指导租金计算。

未取得竣工验收证书而将房屋交给购房者,购房者入住后又以延期办证为由,要求发展商支付违约金提起诉讼的分两种情况:

1、若诉讼期间发展商已取得竣工验收证书,支付违约金的时间按合同约定从取得竣工验收证书的180天起算;

2、若诉讼期间仍未取得竣工验收证书,支付办证违约金的条件未成熟,购房者将得不到延期办证违约金。但开发商未取得竣工验收合格证书就提前交房的行为已经违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》的规定,购房者应拒绝入住,法院可以限定开发商在两个月内办好竣工验收合格证书,否则将支付延期交房违约金。

(二)滞纳金

因开发商的过错导致法院判决退房还款的,购房者因未按期还款应付银行的滞纳金则分两种情况:

1、如果是产生退房责任前,业主不按时向银行支付供款产生的滞纳金由业主承担;

2、如果产生烂尾楼或其它情况,业主看到房地产开发商不能如期交房,在停付供款时,要预先告知银行和发展商,这样责任不在业主,由此产生的滞纳金由开发商支付。

另外,在房屋预售合同中,购房者通过银行按揭向开发商支付购房款,如果发生了纠纷,银行可以作为第三人参加诉讼。

房产证是指购房者通过交易,取得房屋的合法所有权的证件。可是对于购买的商品房很多购房者往往不知道该怎么办理房产证,即使是去房管局咨询,也会被告知需开发商先提供大的产权证,才可以办理。如果开发商迟迟不给办理,那购房者就一直无法拿到属于自己的房产证。所以当遇到住进新房却无法拿到房产证的时候,可以先咨询专业的房产律师能否自己办理房产证,怎么办理商品房的房产证,开发商延迟办理房产证怎么办,能否索要违约金,违约金又该怎么计算,以此用法律的武器来维护自己的合法权益。

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